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“国家队”加速入场 近30城鼓励“收储”去库存
地方政府加速收储商品房，业内认为“定价是核心矛盾点”
6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议深入贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，解读政策文件，作出部署安排，明确事项要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
此前央行于6月12日已经召开保障性住房再贷款工作推进会，从金融端加快推动保障性住房再贷款落地。本次住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，继续落实中央会议精神，落实“去库存”导向，多部门协同推进，也有利于相关举措尽快落地，助力化解房地产风险。
“收储”商品房用作保障房扩展至市县
另外，本次会议明确开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的范围扩大至市县，范围明显扩大，在此过程中，市县准确摸清需求，摸清本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况至关重要。
广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉分析，结合5月份房价数据、销售数据的不乐观，继续低迷或再创阶段性新低（商品房销售创10年来新低，房价环比跌幅创阶段性新高），对于4.30政治局关于存量和增量的处理，需要加大政策落地的力度和范围。
根据中指研究院监测，今年二季度以来，湖北省、宁夏省、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房，本次会议后，预计各地将加快收储进程。
平安证券分析，5月居民新增中长贷维持低位，反映新房销售仍偏弱，同时存量房贷利率高企下居民提前还贷意愿强烈。央行召开保障性住房再贷款工作推进会，着力推动再贷款政策落地见效，同时强调“市场化运作”、“商业可持续”，预计后续收储或将加速落地。6月前14日50城新房日均成交环比降9.0%，若6月销售仍未明显起色，叠加上周国常会表态，市场关注点将再重回政策端。
收购未售新房改建保障房有四大好处
本次会议强调“收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，也为其他城市提供了一定参考。
通过收购市场未售新房来改建保障房，第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。第三，多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。
长城证券指出，收储可以即时缓解开发商的资金压力，激励房企转向提供更多现房、减少期房销售，从而减轻期房交付可能引发的风险；从市场角度看，此举有助于削减过剩库存，即使需求保持稳定，也能加速市场供需向平衡状态恢复，促使房地产成交量企稳回升，稳定商品房价格。
李宇嘉认为，如果摸清需求的规模、分布和特征（比如可以承受的价格），并以此来收购价格足够低并将售价最大限度压低，做好品质、户型、配套等关键因素的把关，就能达到多方面的目的，比如推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。（金融界）
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